Taksering av
næringseiendom

Markedsverdi er nøkkelbegrepet i all taksering og tradisjonelt har takseringsoppdrag basert seg på å anslå markedsverdien for en eiendom. Den internasjonale takseringsbransjen har lenge hatt den oppfatning at en takstmann skal kunne taksere en eiendom til ethvert formål og ut fra en oppdragsgivers ønsker. Verdibildet for en eiendom kan variere alt ettersom hvilket verdigrunnlag man velger og hvilke forutsetninger som legges til grunn. Omsetning av næringseiendom er direkte eller indirekte et kjøp eller salg av en pengestrøm, og det naturlige sammenligningsgrunnlaget vil være pris per krone i pengestrøm til eieren.

Dette er for så vidt likt med forrentningsverdi og likt med verdi basert på dagens bruk av eiendommen. Metoden er den samme som benyttes av Skatteetaten. Forskjellen er at Skatteetaten sjablonmessig ansetter eiendommens diskonteringsrente (kalkulasjonsfaktor) og eiendommens FDV-kostnader. Skatteetatens kalkulasjonsfaktor endres hvert år. For inntektsåret 2022 er faktoren 0,078 (7,8%).

Kalkulasjonsfaktoren/diskonteringsrenten er forholdstallet mellom netto leieinntekt og verdien av eiendommen, faktoren er geografisk betinget og markedsavhengig. I Tromsøregionen vil diskonteringsrenten i flere tilfeller være høyere enn 7,8%. Ved praktisk taksering framkommer diskonteringsrenten/kalkulasjonsfaktoren ved å jamføre sammenlignbare salg - og diskonteringsrenten/kalkulasjonsfaktoren er den implisitte renten i en markedstransaksjon for lignende eiendommer. 

Når det gjelder eiendommens FDV-kostnader setter Skatteetaten faktoren til 0,9 for å justere brutto leieinntekter til netto leieinntekter. Skatteetaten fastsetter her at eiendommens FDV-kostnader utgjør 10% av eiendommens brutto leieinntekter. I virkeligheten vil en eiendoms FDV-kostnader variere relativt stort ut fra eiendomstypen.

Effekten av å bruke Skatteetatens sjablonmessige faktorer er at en gårdeier i Tromsø-området kan få et for høyt skattemessig verdigrunnlag på eiendommen.

Dette er for så vidt likt med markedsverdi, men med den forskjellen at eventuelt potensiale i bruken av eiendommen ikke blir tatt hensyn til. Det er dagens situasjon som skal verdsettes. Metoden legges ofte til grunn for verdikonklusjonen da et eventuelt utviklingspotensial må være temmeligrealistisk å ligge nært i tid for at dette slår særlig ut på markedsverdien.

Som hovedregel legges bindende reguleringsplaner til grunn ved vurdering av ekspropriasjonserstatning.

Unntak. De to viktigste unntakene er strøksprisprinsippet og offentlige anlegg:

‍Strøksprisprinsippet.
Baserer seg på at likhets og rettferdighetshensynet legitimerer en annen erstatningsutmåling enn gjeldende reguleringsplan. Her vil erstatning for fellesarealer i et utbyggingsområde beregnes etter en utjevnet pris for arealet i hele området.  Fellesarealer er typisk; park, veger, lekeplasser og lignende som brukes av beboerne til felles utnyttelse. f.eks. Rt. 1996 s. 521 (s. 532)f.eks. Rt. 2006 s. 473 (avsnitt 28).

‍Offentlige anlegg.
Baserer seg på at det flyttes en utbyggingsinteresse fra den private grunneier over på det offentlige (verdien av arealet legges «dødt»). Her vil det være urimelig at erstatningen skal utmåles på bakgrunn av verdien på et areal som er regulert til offentlig utnyttelse. Offentlige arealer kan typisk være; offentlig veg, gravlund og andre lignende offentlige anlegg.Rt. 1996 s. 521 (s. 539) Rt. 1993 s. 409

Takst på en eiendommen som planlegges oppført. Prinsippet «verdi basert på dagens bruk» legges til grunn. Verdien ansettes under forutsetninger, som hvis de ikke blir innfridd gjør at rapportkonklusjonen er verdiløs.

Primært benyttes sammenligningsmetoden for verdiansettelsen. Sekundært benyttes metoden ved forhåndstakst med kontantstrømanalyse.

Reguleringsplanen bestemmer eiendommens utnyttelse og man legger til grunn at det føres opp et tenkt bygg med markedsleie for denne eiendomstypen. Ofte takseres tomter med bruk av begge metodene.

Utviklingseiendom favner over enkle tomter til store komplekse eiendommer. Verdisetting baserer seg på et marked for kjøp av framtid eiendom. Residualmetoden legges som regel til grunn for å finne markedsverdien til en utviklingseiendom. Residualmetoden bygger på at verdien av et ferdig utviklet prosjekt sannsynligvis er større enn kostnadene som må til for å bygge prosjektet.

Seksjonering av bolig eller næringseiendom
Utarbeidelse av søknad med bearbeidelser av tegninger og vedtekter.
‍
Leieverdi
‍Vurdering av leienivået på et bygg eller eiendom.
‍
Takstnemnd/takstkommisjon
Fastsetting av markedsleie med endelig virkning, lik voldgiftsavgjørelse. Brukes ved uenighet ved fornyelse av leiekontrakt.

‍Special Value
‍Verdien som gjenspeiler verdien en spesiell kjøper vil betale.

‍Synergistic Value
‍Verdien som gjenspeiler verdien en spesiell kjøper vil betale fordi eiendommen vil kunne inngå i flere eiendommer eller i en eierportefølje.

‍Verdi basert på alternativ bruk
‍Dette er en verdi som fastsettes under forutsetning av at alternativ utnyttelse av eiendommen enten det er en realitet eller kan bli det.
‍
‍Tilbakedatert verdi
‍Et oppdrag hvor det er et ønske om at verdien som fastsettes skal være relatert til en historisk dato.
‍
‍Verdi hvor byggets verdi og tomtens verdi skal angis separat
‍Her er oppgaven å sette en verdi for bygningsmassen og tomten separat.

‍Andre verdier
‍Låneverdi, verdi ved tvangssalg, teknisk verdi og forsikringsverdi.